De Franse vastgoedportalenmarkt blijft gedomineerd door enkele grote spelers die de overgrote meerderheid van de advertenties concentreren. Het vinden van de beste vastgoedaanbiedingen online vereist inzicht in hoe deze platforms functioneren, wat ze daadwerkelijk tonen en wat ze achterwege laten. Twee recente ontwikkelingen veranderen de situatie: de verbod op koude telefonische verkoop sinds augustus 2026 en de geleidelijke invoering van de Europese AI Act voor zoektools.
Einde van koude telefonische verkoop en heroriëntatie op online zoeken
Sinds 11 augustus 2026 is koude telefonische verkoop aan particulieren zonder voorafgaande toestemming verboden in Frankrijk. Het decreet nr. 2026-662 van 23 juli 2026, genomen ter uitvoering van de wet nr. 2025-594 van 30 juni 2025, heeft het regime veranderd van een eenvoudig opt-out (inschrijving op Bloctel) naar een strikte opt-in.
Voor kopers is de consequentie direct: makelaars kunnen u niet meer spontaan benaderen om u nieuw binnengekomen panden aan te bieden. De zogenaamde “off-market” aanbiedingen, die vroeger telefonisch via de pers werden doorgegeven, circuleren alleen nog op kanalen waar de koper zijn toestemming heeft gegeven (gerichte nieuwsbrieven, zoekformulieren, gepersonaliseerde waarschuwingen).
Deze heroriëntatie versterkt het gewicht van online platforms als de belangrijkste toegangspoort. Een koper die zich niet actief op meerdere portalen inschrijft, loopt het risico om panden te missen die nergens anders zichtbaar zijn. Door de aanbiedingen van Immo Radar te combineren met de waarschuwingen van algemene portalen, dekt men een breder spectrum zonder de inspanningen te vermenigvuldigen.
Vastgoedadvertenties tussen portalen: wat de marktgegevens onthullen
De gegevens over marktaandelen (bron Yanport, juli 2025, advertenties van particulieren te koop) tonen een duidelijk onevenwicht. Leboncoin concentreert alleen al 70,6 % van de advertenties van particulieren te koop. SeLoger volgt met ongeveer een miljoen advertenties en 21 miljoen maandelijkse bezoeken, ver voor PAP (100 % particulier gespecialiseerd) en Bien’ici.
Deze cijfers vragen om een voorzichtige lezing. Een hoog marktaandeel betekent niet dat alle advertenties daar exclusief zijn. Veel verkopers adverteren tegelijkertijd op meerdere sites. Het bruto volume van advertenties kan belangrijke duplicaten tussen platforms verbergen.
Wat aggregators veranderen in de vastgoedzoektocht
Aggregators (zoals Pretto Search of MoteurImmo) centraliseren de advertenties van verschillende portalen in één enkele stroom. Hun belofte: voorkomen dat je elke ochtend vijf verschillende sites moet raadplegen. In de praktijk dekken ze niet allemaal dezelfde bronnen, en sommige portalen weigeren het scrapen van hun gegevens.
De ervaringen op de grond verschillen hierover. Sommige professionele gebruikers (vastgoedhandelaren, vastgoedjagers) beschouwen aggregators als een aanzienlijke tijdsbesparing. Anderen merken dat er vertragingen in de updates zijn, met advertenties die al zijn verwijderd maar nog steeds meerdere uren zichtbaar blijven.
Algorithmische transparantie en AI Act: wat verandert voor vastgoedwebsites
De Europese verordening (EU) 2024/1689 over kunstmatige intelligentie (AI Act), die in 2024 in werking trad, legt geleidelijk nieuwe verplichtingen op aan vastgoedplatforms. Sinds 2 augustus 2025 moeten sites die chatbots of generatieve AI gebruiken om de zoekopdracht te sturen, de gebruiker informeren dat hij met een geautomatiseerd systeem interactie heeft.
Voor de koper betreft dit twee concrete aspecten:
- De rangschikking van advertenties in de zoekresultaten kan worden beïnvloed door scoring-algoritmen. De AI Act vereist dat de rangschikkingscriteria toegankelijk zijn, maar het detailniveau blijft variëren van het ene portaal naar het andere.
- Online prijsinschattingstools, vaak gepresenteerd als objectieve beoordelingen, zijn gebaseerd op modellen waarvan de vooroordelen niet altijd gedocumenteerd zijn. Een algoritmische schatting kan aanzienlijk afwijken van de werkelijke prijs, vooral in gebieden met een laag transactievolume.
- De gepersonaliseerde aanbevelingen (“panden die u mogelijk interesseren”) gebruiken gedragsprofielen. De gebruiker heeft het recht te weten welke criteria deze suggesties bepalen, hoewel in de praktijk weinig platforms deze informatie op een leesbare manier tonen.
De beschikbare gegevens maken het nog niet mogelijk om de werkelijke impact van de AI Act op de kwaliteit van de vastgoedzoekresultaten te meten. De voorziene sancties (tot een percentage van de wereldwijde omzet) zouden de naleving kunnen versnellen, maar de effectieve controles moeten nog komen.
Zoekcriteria voor vastgoed: verder dan prijs en oppervlakte
De meeste portalen bieden dezelfde basisfilters aan: locatie, prijs, oppervlakte, aantal kamers. Deze gemeenschappelijke basis wekt de indruk dat alle sites gelijkwaardig zijn. De verschillen spelen zich elders af.
Geavanceerde filters en contextgegevens
Sommige platforms integreren contextgegevens die andere negeren: energiebeoordelingen (DPE), nabijheid van openbaar vervoer, geschiedenis van prijsdalingen, tijdsduur van online plaatsing. De publicatieduur van een advertentie is een onderbenut indicator voor kopers. Een pand dat al enkele maanden online staat, geeft vaak een bredere onderhandelingsmarge aan.
De DPE, die verplicht is in advertenties, vormt een effectief filter. Met de geleidelijke verbod op de verhuur van thermisch onrendabele woningen (klassen F en G), nemen de slecht beoordeelde panden te koop toe. Filteren op energieklasse maakt het mogelijk om snel panden te identificeren waarvan de prijs al een korting bevat die verband houdt met de te verwachten renovatiewerkzaamheden.
Professionele advertenties en particuliere advertenties
Het onderscheid tussen advertenties van makelaars en advertenties van particulieren is niet alleen een kwestie van kosten. Professionele advertenties zijn onderworpen aan strengere wettelijke verplichtingen (weergave van honoraria, mandaat, volledige diagnoses). Advertenties van particulieren, met name op Leboncoin of PAP, bieden soms lagere netto verkopersprijzen, maar met minder garanties over de betrouwbaarheid van de weergegeven informatie.
- Controleer systematisch de consistentie tussen de weergegeven prijs en de schatting van de sector (gegevens DVF vrij toegankelijk op de belastingwebsite)
- Vergelijk het adres met het lokale bestemmingsplan om eventuele beperkingen te identificeren (erfdienstbaarheden, overstromingsgebieden)
- Raadpleeg de verkoopgeschiedenis in het gebouw of de buurt om de gevraagde prijs te situeren ten opzichte van recente transacties
De markt voor online vastgoedaanbiedingen evolueert onder invloed van de gecombineerde effecten van regelgeving, technologie en de gewoonten van verkopers. Een koper die zich beperkt tot één portaal loopt het risico op een gedeeltelijk beeld. Het vermenigvuldigen van bronnen, het activeren van waarschuwingen op meerdere platforms en het controleren van contextgegevens blijven de meest betrouwbare middelen om een goede deal te ontdekken voordat deze verdwijnt.
