Der Markt der französischen Immobilienportale wird nach wie vor von einigen großen Akteuren dominiert, die die überwiegende Mehrheit der Anzeigen konzentrieren. Die besten Immobilienangebote online zu finden, setzt voraus, dass man versteht, wie diese Plattformen funktionieren, was sie tatsächlich anzeigen und was sie außen vor lassen. Zwei aktuelle Entwicklungen verändern die Rahmenbedingungen: das Verbot von Kaltakquise seit August 2026 und die schrittweise Einführung des europäischen AI Act für Suchwerkzeuge.
Ende der Kaltakquise und Fokussierung auf die Online-Suche
Seit dem 11. August 2026 ist die Kaltakquise von Privatpersonen ohne vorherige Zustimmung in Frankreich verboten. Der Erlass Nr. 2026-662 vom 23. Juli 2026, der auf das Gesetz Nr. 2025-594 vom 30. Juni 2025 zurückgeht, hat das System von einfachem Opt-out (Eintragung auf Bloctel) auf ein strenges Opt-in umgestellt.
Für Käufer hat dies direkte Konsequenzen: Die Agenturen dürfen Sie nicht mehr spontan kontaktieren, um Ihnen neu eingegangene Immobilien anzubieten. Die sogenannten “Off-Market”-Angebote, die früher telefonisch über die Akquise übermittelt wurden, zirkulieren nur noch über Kanäle, bei denen der Käufer seine Zustimmung gegeben hat (gezielte Newsletter, Suchformulare, personalisierte Benachrichtigungen).
Diese Fokussierung verstärkt das Gewicht der Online-Plattformen als Hauptzugangspunkt. Ein Käufer, der sich nicht aktiv auf mehreren Portalen anmeldet, läuft Gefahr, Immobilien zu verpassen, die nirgendwo anders sichtbar sind. Durch das Kreuzen von den Angeboten von Immo Radar mit den Benachrichtigungen der allgemeinen Portale deckt man ein breiteres Spektrum ab, ohne die Schritte zu vervielfachen.
Immobilienanzeigen zwischen Portalen: Was die Marktzahlen offenbaren
Die Daten zu Marktanteilen (Quelle Yanport, Juli 2025, Anzeigen von Privatpersonen zum Verkauf) zeigen ein deutliches Ungleichgewicht. Leboncoin konzentriert allein 70,6 % der Anzeigen von Privatpersonen zum Verkauf. SeLoger folgt mit etwa einer Million Anzeigen und 21 Millionen monatlichen Besuchen, weit vor PAP (100 % auf Privatpersonen spezialisiert) und Bien’ici.
Diese Zahlen erfordern eine vorsichtige Interpretation. Ein hoher Marktanteil bedeutet nicht, dass alle Anzeigen dort exklusiv sind. Viele Verkäufer schalten gleichzeitig auf mehreren Seiten Anzeigen. Das Brutto-Volumen an Anzeigen kann erhebliche Doppelungen zwischen den Plattformen verbergen.
Was Aggregatoren in der Immobiliensuche verändern
Aggregatoren (wie Pretto Search oder MoteurImmo) zentralisieren die Anzeigen mehrerer Portale in einem einzigen Feed. Ihr Versprechen: zu vermeiden, jeden Morgen fünf verschiedene Seiten zu konsultieren. In der Praxis decken sie jedoch nicht alle dieselben Quellen ab, und einige Portale lehnen das Scraping ihrer Daten ab.
Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in diesem Punkt unterschiedlich. Einige professionelle Nutzer (Immobilienhändler, Immobilienjäger) betrachten Aggregatoren als erheblichen Zeitgewinn. Andere stellen fest, dass es Aktualisierungsverzögerungen gibt, bei denen bereits entfernte Anzeigen mehrere Stunden sichtbar bleiben.
Algorithmische Transparenz und AI Act: Was sich für Immobilienseiten ändert
Die europäische Verordnung (EU) 2024/1689 über künstliche Intelligenz (AI Act), die 2024 in Kraft trat, verpflichtet die Immobilienplattformen schrittweise zu neuen Anforderungen. Seit dem 2. August 2025 müssen Seiten, die Chatbots oder generative KI zur Steuerung der Suche verwenden, den Nutzer darüber informieren, dass er mit einem automatisierten System interagiert.
Für den Käufer betrifft dies zwei konkrete Aspekte:
- Die Reihenfolge der Anzeigen in den Suchergebnissen kann durch Scoring-Algorithmen beeinflusst werden. Der AI Act verlangt, dass die Kriterien für die Rangfolge zugänglich sind, aber der Detaillierungsgrad variiert von Portal zu Portal.
- Die Online-Preisbewertungstools, die oft als objektive Bewertungen präsentiert werden, basieren auf Modellen, deren Verzerrungen nicht immer dokumentiert sind. Eine algorithmische Schätzung kann erheblich vom tatsächlichen Preis abweichen, insbesondere in Gebieten mit geringem Transaktionsvolumen.
- Die personalisierten Empfehlungen (“Immobilien, die Sie interessieren könnten”) verwenden Verhaltensprofile. Der Nutzer hat das Recht zu erfahren, welche Kriterien diese Vorschläge bestimmen, auch wenn in der Praxis nur wenige Plattformen diese Informationen lesbar anzeigen.
Die verfügbaren Daten erlauben es noch nicht, die tatsächlichen Auswirkungen des AI Act auf die Qualität der Suchergebnisse im Immobilienbereich zu messen. Die vorgesehenen Sanktionen (bis zu einem Prozentsatz des weltweiten Umsatzes) könnten die Einhaltung beschleunigen, aber die tatsächlichen Kontrollen stehen noch aus.
Suchkriterien für Immobilien: Über Preis und Fläche hinaus
Die meisten Portale bieten dieselben Basisfilter an: Lage, Preis, Fläche, Anzahl der Zimmer. Diese gemeinsame Basis erweckt den Eindruck, dass alle Seiten gleichwertig sind. Die Unterschiede spielen sich woanders ab.
Erweiterte Filter und Kontextdaten
Einige Plattformen integrieren Kontextdaten, die andere ignorieren: Energieausweise (DPE), Nähe zu Verkehrsanbindungen, Historie der Preissenkungen, Dauer der Online-Schaltung. Die Dauer der Veröffentlichung einer Anzeige ist ein untergenutzter Indikator für Käufer. Eine Immobilie, die seit mehreren Monaten online ist, signalisiert oft einen größeren Verhandlungsspielraum.
Der DPE, der in den Anzeigen obligatorisch ist, stellt einen effektiven Filter dar. Mit dem schrittweisen Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Immobilien (Klassen F und G) nehmen die schlecht eingestuften Immobilien zum Verkauf zu. Nach der Energieklasse zu filtern, ermöglicht es, schnell Immobilien zu identifizieren, deren Preis bereits einen Abschlag für erforderliche Renovierungsarbeiten enthält.
Professionelle Anzeigen und Anzeigen von Privatpersonen
Die Unterscheidung zwischen Agenturanzeigen und Anzeigen von Privatpersonen ist nicht nur eine Frage der Kosten. Professionelle Anzeigen unterliegen strengeren gesetzlichen Anforderungen (Anzeige der Honorare, Mandat, vollständige Diagnosen). Anzeigen von Privatpersonen, insbesondere auf Leboncoin oder PAP, bieten manchmal niedrigere Nettopreise für Verkäufer, jedoch mit weniger Garantien hinsichtlich der Zuverlässigkeit der angezeigten Informationen.
- Systematisch die Konsistenz zwischen dem angezeigten Preis und der Schätzung des Marktes überprüfen (DVF-Daten sind frei auf der Website der Steuerbehörden zugänglich)
- Die Adresse mit dem lokalen Bebauungsplan abgleichen, um mögliche Einschränkungen zu identifizieren (Dienstbarkeiten, Überschwemmungsgebiete)
- Die Verkaufsstatistik im Gebäude oder Stadtteil einsehen, um den geforderten Preis im Vergleich zu den jüngsten Transaktionen einzuordnen
Der Markt für Online-Immobilienangebote entwickelt sich unter dem kombinierten Einfluss von Regulierung, Technologie und den Gewohnheiten der Verkäufer. Ein Käufer, der sich auf ein einziges Portal beschränkt, läuft Gefahr, eine unvollständige Sicht zu haben. Mehrere Quellen zu nutzen, Benachrichtigungen auf mehreren Plattformen zu aktivieren und die Kontextdaten zu überprüfen, bleiben die zuverlässigsten Hebel, um ein gutes Geschäft zu erkennen, bevor es verschwindet.
