Der französische Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase des Abwartens, die paradoxerweise den am besten vorbereiteten Käufern zugutekommt. Die gezwungenen Verkäufer akzeptieren mehr Verhandlungen, einige gut gelegene Neubauprojekte bleiben erschwinglich, und die Reform des DPE verteilt die Karten für einst abgewertete Wohnungen neu. Diese Immobilienmöglichkeiten zu identifizieren, setzt voraus, die zugrunde liegenden Mechanismen zu verstehen, anstatt sich nur auf die angegebenen Preise zu verlassen.
Reform des DPE 2026 und Aufwertung elektrischer Wohnungen
Haben Sie schon einmal bemerkt, dass eine elektrisch beheizte Wohnung oft ein schlechtes Energielabel aufweist? Die für 2026 geplante Reform des DPE könnte die Situation ändern. Einige elektrische Immobilien können nach einer neuen offiziellen Berechnung des Diagnosetests ein verbessertes Label erhalten.
Konkret könnte eine Wohnung, die nur wegen ihrer Heizungsart als F oder G klassifiziert ist, auf E oder sogar D hochgestuft werden. Diese Neureklassifizierung hat zwei direkte Auswirkungen: Die Immobilie wird ohne umfangreiche Renovierungen wieder vermietbar, und ihre Abwertung auf dem Verkaufsmarkt verringert sich.
Für einen Käufer schafft dies ein Zeitfenster der Gelegenheit. Eine Wohnung, die noch mit einem schlechten Label ausgezeichnet ist, wird heute zu einem reduzierten Preis angeboten. Wenn die Neuberechnung ihre Einstufung verbessert, steigt ihr Wert ohne größere Eingriffe. Man muss jedoch sicherstellen, dass die Immobilie für diese Aufwertung in Frage kommt, bevor man unterschreibt. Die Durchsicht von den Immobilienangeboten von Vènerie Immo ermöglicht es, diese Objekte in mehreren französischen Regionen zu identifizieren, mit bereits ausgefüllten Diagnosen.
Verhandlung auf dem alten Markt: Wo die echten Spielräume liegen
Die Stagnation des Marktes bedeutet nicht, dass die Preise überall fallen. Sie bedeutet vor allem, dass überbewertete Immobilien länger zum Verkauf stehen, was Verhandlungsspielräume für Käufer eröffnet.
Eine Zwangsversteigerung identifizieren
Eine Zwangsversteigerung ist ein Eigentümer, der innerhalb kurzer Frist verkaufen muss: beruflicher Umzug, Scheidung, Erbschaft. Diese Verkäufer akzeptieren leichter ein Angebot unter dem angegebenen Preis.
Mehrere Indikatoren helfen, sie zu erkennen:
- Die Immobilie ist seit mehreren Monaten online, ohne Preisverfall, was darauf hindeutet, dass der Verkäufer wartet, aber letztendlich nachgeben wird
- Die Anzeige erwähnt “sofort verfügbar” oder “schneller Verkauf”, was auf einen Zeitdruck hinweist
- Der Preis pro Quadratmeter liegt bereits unter dem Durchschnitt des Viertels, was darauf hindeutet, dass der Verkäufer bereits eine Abwertung einkalkuliert hat
In diesen Fällen hat ein gut begründetes Angebot, das auf aktuellen lokalen Vergleichen basiert, gute Chancen, erfolgreich zu sein.
Abwarten als Hebel
Die wirtschaftliche Unsicherheit zwingt viele potenzielle Käufer, ihre Pläne zu verschieben. Weniger Konkurrenz um eine Immobilie bedeutet mehr Zeit zum Besichtigen, Vergleichen und Verhandeln. Weniger Käufer im Rennen verringert das Risiko von Überbietungen.
Diese Dynamik ist besonders in mittelgroßen Städten sichtbar, wo das Transaktionsvolumen moderat bleibt. Ein Käufer, der seine Finanzierung bereits abgeschlossen hat, hat einen klaren Vorteil gegenüber denen, die noch zögern.
Neubau: Lieferbare Programme und Angebotsengpass
Der Neubausektor erlebt eine ungewöhnliche Situation. Die Baubeginne liegen deutlich unter den geschätzten Bedürfnissen laut dem französischen Bauverband, während die Baugenehmigungen zurückgehen, insbesondere im Bereich des sozialen Wohnungsbaus.
Für einen Käufer verändert diese Knappheit die Überlegung. Ein gut gelegenes und tatsächlich lieferbares Neubauprojekt behält einen Vorteil, selbst in einem Kontext mit insgesamt niedrigen Reservierungen. Die Frage lautet nicht mehr “Soll man im Neubau kaufen?” sondern “Wird dieses Projekt rechtzeitig geliefert?”
Was vor der Reservierung überprüft werden muss
Das Hauptproblem im Neubau heute ist nicht der Preis, sondern der Zeitplan. Ein angeschlagener Entwickler kann ein Projekt verzögern oder sogar absagen. Vor der Unterschrift sind drei Überprüfungen erforderlich:
- Die Baugenehmigung ist von allen Rechtsmitteln befreit, was den Beginn der Bauarbeiten sichert
- Die finanzielle Fertigstellungsbürgschaft wird von einer identifizierten Bank ausgestellt
- Die Vermarktungsquote des Programms übersteigt einen ausreichenden Schwellenwert, damit der Entwickler tatsächlich mit den Arbeiten beginnen kann
Diese Elemente sind zuverlässiger als ein Verkaufsprospekt zur Bewertung der Solidität eines Projekts.
Vermietungsdruck: In einen Markt investieren, in dem die Nachfrage das Angebot übersteigt
Der Mangel an Mietwohnungen betrifft nicht mehr nur einkommensschwache Haushalte. In den großen Metropolen betrifft der Vermietungsdruck mittlerweile auch Führungskräfte und Fachkräfte. Mehrere Faktoren kommen zusammen: der schrittweise Rückzug energieintensiver Wohnungen aus dem Mietbestand, das Ende des Pinel-Programms und steigende Zinsen, die einige Eigentümer in ihrer aktuellen Wohnung festhalten.
Für einen Investor schafft dieser Druck ein günstiges Umfeld. Eine gut gelegene Mietimmobilie mit einem angemessenen Energielabel wird schnell und mit wenig Leerstand vermietet. Die Rendite wird nicht nur durch die monatliche Miete gemessen, sondern auch durch die Regelmäßigkeit der Belegung.
Welche Städte für eine Mietinvestition anvisieren
Die regionalen Metropolen, in denen die Beschäftigung wächst, bleiben die relevantesten Ziele. Aber der Vermietungsdruck gewinnt auch in mittelgroßen Städten an Bedeutung, insbesondere in solchen, die Universitätsstandorte oder sich entwickelnde Gewerbegebiete beherbergen.
Eine nach der DPE-Neuberechnung als D oder E klassifizierte Immobilie kann zu einer soliden Mietinvestition werden, während eine vor der Reform als G klassifizierte Immobilie vom Markt ausgeschlossen worden wäre. Die Verknüpfung zwischen energetischer Reform und Vermietungsdruck ist heute einer der am wenigsten genutzten Hebel für private Investoren.
Der aktuelle Immobilienmarkt belohnt die Vorbereitung mehr als die Intuition. Käufer, die den regulatorischen Zeitplan des DPE beherrschen, die eine Zwangsversteigerung erkennen und die Solidität eines Neubauprojekts vor ihrem Engagement überprüfen, haben einen konkreten Vorteil. Das Zeitfenster bleibt offen, solange das allgemeine Abwarten den Wettbewerb zwischen Käufern einschränkt.
